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CEO终于卸任的Wework,还能扭转乾坤吗?-梦之网科技

梦之网科技2019-09-28文章动态

估值从 470 亿美金疯狂缩水到不足 200 亿美金!CEO Adam Neumann 被迫卸任,其妻子 Rebekah 也作为联合创始人随之辞去现有职位。

最近,WeWork 疯狂被推向舆论的风口。

其实,除了被质疑市值高估,WeWork很早开始自己转型之路——扩展业务、努力把自己包装成一个科技公司,但 WeWork 到底是不是一个科技公司?它为了不做科技投资潮中的泡沫,正在尝试何种类型的转型呢?今天,硅谷洞察(原硅谷密探,ID:guigudiyixian)就来说说。

租赁模式:亚洲区成为增长重心

首先,我们来看看WeWork的租赁模式是怎么样的呢?扩展速度极为迅猛的WeWork已经拥有了834个办公租赁地点,覆盖38个国家、126座城市。

CEO终于卸任的Wework,还能扭转乾坤吗?-梦之网科技

(WeWork的全球扩张图| 图自WeWork,版权属于原作者)

它一共有三种租赁模式,移动工位(Hot Desks)、固定工位(Dedicated Desks)、专属办公室(Private Offices),不同地点租金不同。

以旧金山 SOMA、上海威海路店的 WeWork 为例。移动工位:SOMA每月每人470美金/威海店407美金;固定工位:SOMA550美金/威海店526美金;专属办公室:SOMA1060美金/威海店660美金。

不同城市的 WeWork 会结合当地文化来装修,如 SOMA 和威海店的WeWork大楼,SOMA 偏美式,上海则有着古香古色、上海弄堂的味道。

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旧金山SOMA移动工位| 图自Yelp,版权属于原作者

CEO终于卸任的Wework,还能扭转乾坤吗?-梦之网科技

上海威海路店移动工位| 图自大众点评,版权属于原作者

无论是在Yelp还是大众点评上,租客对Wework的普遍评分都较高,满意它的艺术性装修风格、免费咖啡/啤酒以及桌球等娱乐设施,但是在大都市也存在很多管理运营上的问题。比如,SOMA地点的办公场所有不少人抱怨:公共区常常会有很多租客大声讨论问题,喜欢安静的人很难集中精力地工作。

CEO终于卸任的Wework,还能扭转乾坤吗?-梦之网科技

(大众点评上对移动工位的差评,图自大众点评,版权属于原作者)

但是,WeWork 可以24/7全天候进入办公场所,对于喜欢在有办公氛围的环境工作,且晚上还需要办公的人来说是一个不错的选择。

总体来说,WeWork 的服务和较为精致的装修还是满足了大部分人的需求。WeWork 在亚洲也在高速地扩展,在深圳、北京、上海、成都等城市都有办公楼,亚洲地区的低成本带来的利润率是很可观的。

WeWork是科技公司还是地产公司?

WeWork 外部最大投资方——软银集团的一把手孙正义一直热衷于投科技公司,那么,WeWork 作为他的一大心头好,到底是不是一个自带 Tech 属性的公司呢?或许这也是其至今最大的争议点。

在招股书中,WeWork 不惜 123 次地提到 'technology' 这个单词,但还是拦不住一群分析家直指,“ Wework 不过就是个现代一点的租赁公司,虽然给自己冠上了个好听的‘共享工作环境’的新经济名号,但本质上就是一个租房公司而已”。

那么传统科技公司都具有哪些特质呢?WeWork 又有哪些不同(扎心对比)呢?硅谷洞察结合《哈佛商业周刊》的一些观点,继续分析。

低成本:Google、Facebook、Microsoft 等科技公司都有着巨大的撬动利润的杠杆能力(即通过低成本带来巨额收入的非线性比例)。比如拷贝一个 Win10 系统、服务一个新 Facebook 用户的成本微乎其微,所以 Facebook 毛利率能直冲80%-85%!

但是,这对于 WeWork 来说就不完全适用了。在 WeWork 办公的人都可以免费上网,有免费啤酒、小吃等,这都是一笔不小的运营成本,要想用低成本来撬动高利润,并不现实。

低资本投入:软件公司前期不需要太多资本投入,相较而言办公场地、仓库、工厂这些需要大额前期投入的东西较少,再拿Facebook举例,它的总市值是$5138亿美元,但它实体资产只有$250亿!

相较之下,WeWork 房子是租来的,又必须花大量资金来装修办公室,且格调不能太低,比如大量的实木木桌、地毯、打印机等等,所以可以看到的是:

第一,WeWork 需要大量前期资金注入,需要不断靠一级资本市场打钱,才能满足它不断扩张场地的需求,更为致命的是,现金流必然是有限的;

第二,实体资产必然面临着折旧问题,坏了的椅子、破旧的毯子等等后期都需要不断投钱来更换。

文章关键词
硅谷
CEO
Facebook
Wework